대연 롯데캐슬 레전드, 거래 전 놓치면 안되는 것들

오늘 볼 아파트 단지는 1, 2단지 통틀어 3,149세대의 매머드급 단지인 대연 롯데캐슬 레전드입니다. 거래를 앞두고 계신 분이라면 한눈에 확인해 볼 수 있는 입지적인 부분 및 시세를 정리해 두었습니다. 바로 확인해보겠습니다.

 

'브역대신평초'Check에 입각한 입지

① 브랜드

롯데건설의 '롯데캐슬' 1군 브랜드입니다. 브랜드 요건 충족입니다.

 

② 역세권

단지 바로 앞 부산 2호선 못골역 4번 출구가 도보 1~2분 거리입니다. 역세권 조건 충족입니다.

 

③ 대단지

3,149세대 대단지 조건은 당연히 충족됩니다.

 

④ 신축

2018년 2월 27일 입주를 시작한 이제 막 5년 된 신축아파트입니다.

 

⑤ 평지

단지 바깥쪽에서 단지로 진입할 시 약간의 경사가 있으며, 단지 내에서도 단 차이가 존재하는 아파트입니다. 아쉽지만 평지 요건에는 충족되지 않습니다.

 

⑥ 초등학교

전체 동이 연포초등학교로 배정되어 있습니다. 도보 약 5분 거리에 위치하여 있어 초등학교 요건 역시 충족합니다.

 

'브역대신평초'CHECK ★★★★★(5/6)

6점 만점에 5점입니다. 아주 나이스한 점수입니다.

 

 

과거 분양 관련 정보

대연2구역 주택재개발 정비 사업으로 총 3,149세대 중 1,866세대를 일반분양했습니다. 전용 59㎡부터 121㎡에 이르기까지 4가지 평형대 14개 타입의 청약을 진행했습니다. 그중 전용 59.94㎡ A타입과 84.95㎡ A타입의 분양가를 확인해보겠습니다.

먼저 전용 59.94㎡ A타입(공급 83.93㎡, 구 25.38평형)의 분양가는 기준층 263,000,000원이며 발코니 확장금액은 9,400,000원이었습니다. 총분양가 272,400,000원에 평당가 1,073만원 선이었습니다.

전용 84.95㎡ A타입(공급 113,79㎡, 구 34.42평형)은 기준층 기준 355,000,000원 정도이며 발코니 확장금액은 11,000,000원이었습니다. 총분양가 366,000,000원이며 평당가 약 1,063만원 선이었습니다. 2014년 말 청약에 대한 관심이 높은 시장 상황에 브랜드파워, 대단지, 입지 등이 모두 충족되면서 모든 주택형이 1순위 청약 마감되었습니다. 평균 청약경쟁률은 90.03대 1 수준이었고 전용 84.95㎡ A타입이 260.17대 1의 최고경쟁률을 기록했습니다. 이는 2014년 부산 내 청약 단지 중 가장 높은 청약경쟁률이었습니다.

 

고점 대비 매매 시세

59.94㎡ A타입은 현 매매 호가가 4억9,000만원부터 5억5,000만원까지 나와 있습니다. 해당 타입은 '21년 2월 실거래 최고가 7억1,900만원을 기록하고 이후 '22년 6월까지 6억 중반대 정도의 실거래 가격을 유지하다가 '22년 10월에 갑자기 가파른 하락으로 5억 및 4억8,500만원까지의 실거래가 신고가 되기도 했습니다. 최근 최저가는 '23년 2월에 거래된 4억4,000만원이었고, 나머지 거래들도 4억 후반대에서 5억1,500만원까지 거래되었습니다. 현 실거래 수준을 가장 최근 '23년 1, 2월 거래된 10건의 실거래가의 산술평균 수치인 4억8,000만원으로 보면 최고 실거래가 대비 33%가량 하락한 금액에 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다.

전용 84.95㎡ A타입의 경우 현 매매 호가가 6억6,000만원에서 10억9,000만원까지 포진되어 있습니다. 하지만 실거래 최고가는 '20년 11월에 기록한 9억7,000만원이니 지금 시점에서 10억이 넘는 호가는 거래되기 조금 힘들지 않을까 생각됩니다. 최고가 거래 이후 지속해서 8억후반대~9억원대 중반까지 거래를 기록하다가 '22년 10월 6억대 매물이 실거래되기 시작했고 현재까지도 실거래가가 6억원대 초ㆍ중반으로 기록되고 있습니다. 6억3,000만원을 현 실거래금액 수준으로 보았을 때, 이는 최고 실거래가 대비 35%가량 하락한 금액 수준입니다.

 

 

고점 대비 전세 시세

전세 시세도 한번 확인해보겠습니다. 59.94㎡ A타입은 호가 범위가 2억7,000만원에서 3억2,000만원까지 나와 있습니다. '20년도 말 3억 후반대까지 기록하다가 '21년 들어 4억원대 거래가 생기기 시작했습니다. 전세 실거래 최고가는 '21년 5월 처음 기록한 4억3,000만원이며 이후에도 이와 같은 가격을 몇차례나 더 기록했습니다. 하지만 '22년 1월에 마지막으로 4억원대 실거래를 기록하고(4억원) '22년 내내 2억원대 중반부터 3억원대 중반까지 광범위한 금액대에 거래되고 있었습니다. '23년도에는 갱신거래 한건을 제외하고는 전세 금액이 3억원을 초과한 경우는 단 한 건도 없었습니다. 이 갱신거래도 종전 전세 금액은 4억2,000만원이었는데 3억5,000만원으로 하향 협의가 이뤄진 것으로 기록되어 있습니다. 현 전세 금액을 2억8,000만원정도로 보았을 때, 이는 실거래 최고가 대비 35%가량 하락한 금액입니다.

전용 84.95㎡ A타입의 전세 호가 범위는 3억1,000만원에서 3억8,000만원까지입니다. 이 타입의 실거래 최고가는 '21년 8월 기록한 6억원이며, 이후 '22년 1월까지만 5억원대 매물이 소화되었습니다. '22년 1월 이후에는 3억 중반대에서 4억원대 중반대까지 거래되었습니다. 가장 최근 3개월 동안은 최저 2억9,000만원 최고 4억2,000만원까지 거래내용이 있습니다. 전세 실거래가로는 특이하게 그 범위가 넓습니다. '23년 1월부터 3월까지 실거래된 12건의 산술평균 3억3,500만원 수준을 현 실거래가로 보면 이는 실거래 최고가 대비 44%가량 하락한 금액에 거래되고 있음을 확인할 수 있습니다.

 

경매 물건 현황

대연 롯데캐슬 레전드는 '18년도에 입주한 이후 지금까지 총 6건의 경매 사건이 있었으나, 그중 4건이 기각 또는 취하되었습니다. 나머지 두건은 임대 동에 속한 전용 49.31㎡ 및 전용 39.7㎡ 아파트의 사건입니다.

전용 49.31㎡ 사건은 1차 입찰기일이 '22년 12월 12일로 최저매각가격이 481,000,000원이었는데 유찰되었고, 2차 최저매각가격 384,800,000원 또한 유찰되었다가 '23년 2월 27일 3차에서 321,800,000원에 낙찰되었습니다. (감정가 대비 67%) '23년 3월 6일에 매각허가결정이 났는데, 지금까지 대금 지급은 완료되지 않은 것으로 확인됩니다.

전용 39.7㎡ 사건은 최저매각가격이 270,000,000원이었던 '23년 2월 20일 1차 입찰기일에 유찰되었습니다. '23년 3월 27일 최저매각가격 216,000,000원에 2차 입찰기일이 예정되어 있습니다. 이 타입의 경우 '22년 9월~10월에 최고 실거래가 3억2,305만원을 기록하기도 했습니다. 하지만 해당 사건이 '101동 1층 101호'이기에 같은 층수의 거래를 비교해보면 최근 1층이 2억9,420만원에 거래되어 이 사건의 감정가 보다 높았던 적이 있습니다. 하지만 이후 해당 사건의 감정가 보다 낮은 '22년 12월과 '23년 2월에 각각 2억5,000만원에 거래된 내역도 있습니다. 게다가 현재 나와 있는 일반 매물의 같은 타입 1층의 매매 호가가 2억2,000만원입니다. 따라서 2차에서 최저매각가격 2억1,600만원에 낙찰받는다고 하더라도 취득하기까지 드는 시간비용이나 명도비용 등을 생각하면 낙찰받을 가치가 그리 크지는 않다고 여겨집니다. 물론 이는 어디까지나 현재 일반 시장에 나와 있는 2억2,000만원의 매물을 살 수 있는 상황이 유지된다는 전제 하에  말씀드리는 부분입니다. 2차 입찰기일인 3월 27일의 결과와 2억2,000만원짜리 일반 매물의 거래 여부 및 최종 실거래 금액은 전용 39.7㎡ 타입의 향후 매매 시세에 적지 않은 영향을 미치겠습니다.

앞에서 살펴본 두 가지 경우는 모두 임대 동에 국한되어 있고, 주력 평수의 경우 특별히 확인 할 수 있는 경매 사건이 없습니다.