연제 롯데캐슬데시앙 이것은 확인 후 거래하세요

연제 롯데캐슬데시앙에 입주를 계획하고 계시는가요? 가까운 미래 입주자분들을 위해 준비한 입지 분석 및 시세를 분양가부터 고점 및 현재가까지 다 준비해보았습니다. 바로 확인해 보겠습니다.

 

'브역대신평초' Check에 입각한 입지

 

① 브랜드

롯데건설의 롯데캐슬, 태영건설의 데시앙의 합작으로 1군 브랜드에 충족합니다.

 

② 역세권

부산 지하철 3호선 물만골역 도보 3분 거리 초역세권 아파트 단지입니다.

 

③ 대단지

총 8개 동 1,168세대로 1,000세대가 넘는 대단지입니다. 해당 요건 충족합니다.

 

④ 신축

해당 단지의 입주는 '18년 10월 12일로 아직 만 5년이 되지 않은 신축입니다.

 

⑤ 평지

부산시 연제구 월드컵대로 55(연산동 2341번지)에 위치한 평지 아파트입니다.

 

⑥ 초등학교

단지 바로 옆 연산초등학교에 연제 롯데캐슬데시앙 아파트의 모든 동이 배정되어 있습니다. 초등학교를 품은 아파트 단지로 역시나 초등학교 조건 역시 충족입니다.

 

'브역대신평초' CHECK 점수 : ★★★★★★(6/6)

6점 만점에 6점 퍼펙트하게 모든 요건 충족입니다.

 

연제 롯데캐슬데시앙 관리사무실 전화번호 : 051-868-2925

 

과거 분양 관련 정보

연제 롯데캐슬데시앙 아파트의 분양가를 확인해보도록 하겠습니다. 입주자모집공고일은 2015년 7월 22일 이었습니다. 59A 타입부터 101.89타입까지 총 4가지 평형 8가지 타입을 분양했습니다. 지하 3층 지상 37층 8개 동 총 1,168세대 중 일반분양은 753세대였습니다. 그중 가장 많은 세대수를 차지했던 전용 72.04㎡ 타입(공급 98.45㎡, 구 29.7평형)과 84타입 중 가장 많은 세대수를 분양한 84.83㎡ B타입(공급 111.31㎡, 구 33.67평형)의 분양가를 확인해보도록 하겠습니다.

 

72.04㎡ 타입의 경우 기준층 기준 분양가가 305,500,000원이었으며 해당 타입의 발코니 확징비는 11,000,000원이었습니다. 실질적 총분양가 합이 316,500,000원이었으며 이는 평당 약 1,066만원 선이었습니다.

 

84.83㎡ B타입의 경우 기준층 기준 338,700,000원에 발코니 확장비가 12,500,000원으로 실질적 분양가가 351,200,000원이었습니다. 이는 평당 약 1,043만원 수준이었습니다. '15년도에 분양한 타 아파트 분양단지에 비해서도 착한 분양가 수준이었으며, 당시에도 매력적인 분양가 수준이었고, 지금 시점에서 봤을 때는 하락 조정된 전세가와 거의 부합되는 수준이라고 보시면 되겠습니다. 이러한 이유로 모든 타입이 1순위 당해 지역에서 청약 마감을 거둔 것은 당연하였으며, 모든 타입들의 평균 경쟁률이 248.23대 1의 엄청난 성적을 거두었습니다. 아파트 시장은 사이클이 있다고 하는데, 현재 시장이 위축되어 있는 '23년 상반기 현 시점에서 봤을때는 다시 저런 활황이 돌아올지 쉽게 예측하기 어렵습니다.

 

고점 대비 매매 시세

앞서 살펴본 두 타입의 고점 대비 매매 시세를 한번 확인해보도록 하겠습니다.

 

먼저 72.04㎡ 타입의 매매 호가는 6억에서 8억4,000만원까지 펼쳐져 있습니다. 하지만 실거래가를 보자면 이제까지 기록한 가장 최고가가 '21년 8월에 거래된 8억1,500만원으로 현재 호가에 미치지 못하는 수준이며, 이후 7억대를 지나서 '22년 12월에는 5억5,000만원, '23년 2월에는 5억8,000만원을 기록하기도 하였습니다. 고점 대비 가장 최근 거래된 금액은 약 29%가량 하락한 금액에 거래된 것입니다.

 

전용84.83㎡ 타입을 보면 호가 범위는 6억에서 8억8,500만원까지입니다. 실거래 최고가는 '21년 8월에 기록한 9억1,500만원이었으며, 이후에도 '22년 3월까지는 8억원대 매물들이 줄곧 소화되다가 '22년 12월부터 5억원대 거래가 되는 것을 시작으로 최근 '23년 2월에 5억원대 중ㆍ후반에 거래가 되고 있습니다. 현 시세를 5억8,000만원으로 가정했을 시 실거래 최고가 대비 약 37%가량 하락한 금액에 거래가 되고 있음을 알 수 있습니다.

고점 대비 전세 시세

이번에는 두 가지 타입의 고점 대비 전세 시세를 한번 확인해보도록 하겠습니다.

 

전용 72.04㎡ 타입의 전세 호가 범위는 2억8,000만원부터 4억6,000만원까지이지만 이는 지금 글을 쓰는 시점에 나와있는 전세 매물이 3개밖에 없어 부연 설명이 필요합니다. 총 3건 중 2건은 2억8,000만원, 2억8,600만원이며 나머지 매물 하나가 4억6,000만원입니다. 최고가 매물과 너머지 매물의 가격 격차가 너무 큰 관계로 실거래가를 확인하여 어떤 매물이 더 시세라고 하기에 적합한지 확인해 보겠습니다.전세 실거래 최고가는 '20년 6월 기록한 4억5,000만원이었으며 이때부터 점진적으로 가격이 낮아졌는데, '22년 3월에 4억2,000만원대 매물을 소화한 것이 4억대 매물의 마지막이었습니다. 이후로는 역시나 금리인상의 영향 때문인지 2억 후반 ~ 3억원대 매물이 거래되다가 '23년 1, 2월에 실거래된 전세계약들은 모두 2억원대 중반대의 금액으로 실거래 신고되었습니다. 현 가격을 2억7,000만원으로 가정했을 시 최고가 대비 현재는 약 41%가량 내려간 가격에 거래되는 상황입니다.

 

전용 84.83㎡ 타입의 경우 현시점에서 전세매물이 3억3,000만원 하나밖에 없는 상황입니다만 최근 실거래된 건들은 많기에 시세 확인에 큰 어려움은 없을 듯합니다. 전세 실거래 최고가는 '21년 10월 거래된 6억원입니다만, 6억원 및 5억원을 초과하는 실거래 건은 이 한 건 밖에 없었습니다. 해당 거래를 제외하고는 최고가가 5억원이며, 이에 근접한 거래가 몇건 있었기에 실질적 전세 실거래 최고가는 5억원이라고 볼 수 있겠습니다. 이후로 3억원대 중ㆍ후반에서 5억 사이를 왔다 갔다 하다가 '22년 11월 이후로는 4억원을 초과하는 매물은 없어졌으며 '23년 1월에 2억원대 매물이 '20년 11월 이후 만 2년이 넘게 지나서야 다시 거래되었습니다. '23년 1월부터 3월까지 거래된 건들의 산술평균 2억9,000만원을 현 시세로 봤을 때, 이는 최고점 5억원 대비 42%가량 하락한 금액으로 앞서 확인한 72.04㎡의 가격 추이와 거의 같은 상황입니다.

 

경매 물건 현황

연제 롯데캐슬데시앙의 경매물건은 '18년 10월에 입주  이후 지금까지 단 한 건도 없었습니다. '브역대신평초'Check에 모든 부문을 만족하면서 가치가 입증된 단지인 것이 가장 최우선적인 이유겠습니다. 여기에 전세 가격의 많은 하락이 있었음에도 불구하고 분양 금액 정도의 전세 가격은 방어해주고 있음이 경매 물건이 나올 가능성이 낮은 또 하나의 이유가 아닌가 싶습니다. 물론 차후 매매 금액의 고점에서 거래된 건들 중 융자 비중이 높은 건들이라던지, 금리 추이를 꾸준히 살펴봐야 하겠지만 현재까지는 굳건히 경매 물건이 나오지 않는 상황입니다.