명장 이편한세상 얼마나 오르고 떨어졌을까

명장 이편한세상 아파트의 매매 및 전세를 통해서 입주를 고려하고 계시는 분들은 이글을 보시면 분양 시기부터 현재까지 가격추이를 바로 파악하실 수 있습니다. 간단한 입지분석부터 거래 가격 및 경매물건 현황까지 한 번에 확인해보겠습니다.

 

'브역대신평초' Check에 입각한 입지

 

① 브랜드

시공 능력 평가의 가장 최근 자료인 '22년 자료에 따르면, 해당 아파트의 당시 시공사 대림산업 주식회사는 사명이 DL이앤씨로 바뀌었고 순위는 3위 입니다. 1군 브랜드 조건은 당연히 충족입니다.

 

② 역세권

부산 지하철 4호선 명장역까지 도보 9분 거리 역세권 조건 충족입니다.

 

③ 대단지

아파트 지하 3층 지상 9~29층 17개 동 총 1,384세대로 대단지 조건 충족입니다.

 

④ 신축

2019년 8월 입주한 만 4년이 되지 않은 신축 아파트 조건 충족입니다.

 

⑤ 평지

부산광역시 동래구 명장로 65(명장동 623번지)에 위치한 평지 아파트 조건 충족입니다.

 

⑥ 초등학교

단지 바로 옆 명동초등학교가 도보로 1~2분 거리에 있는 초등학교를 품은 아파트입니다. 초등학교 조건 역시 충족입니다.

 

브역대신평초 CHECK 점수 : ★★★★★★ (6/6)

6점 만점에 6점 완벽하네요.

 

명장 이편한세상 관리사무실 전화번호 : 051-532-9107

 

이편한세상 동래명장 과거 분양 관련 정보

명장 이편한세상의 준공 전 분양의 입주자모집공고일은 지난 2016년 12월 14일 이었습니다. 명장 1구역 주택 재개발 정비사업으로 총 1,384세대 중 조합원분을 제외한 일반분양은 832세대였습니다. 일반분양 중 세대수가 가장 많았던 76 B타입과 84 B타입의 분양가를 한번 확인해보도록 하겠습니다.

전용 76.33㎡ B타입(공급 100.76㎡, 구 30.47평형)의 분양가는 평균 316,920,000원이었습니다. 여기에 해당 타입의 발코니 확장비는 8,980,000원으로 분양가 합이 325,900,000원으로 평당 1,069만원 정도입니다. 평당 1,000만원대 분양가는 당시에도 귀하였으니 2016년 말 숨은 진주 같은 청약 현장이었습니다.

다음으로 전용 84.98㎡ B타입(공급 112.07㎡, 구 33.9평형)의 분양가는 평균 약 355,000,000원이었습니다. 발코니 확장비 9,170,000원을 더하면 364,170,000원으로 평당 1,074만원 정도 선이었습니다. 지금 시점에서는 말할 것도 없고, 당시로서도 정말 착한 분양가였습니다.

그런데 당시의 기억을 되돌려보면, 11ㆍ3대책으로 조정대상지역의 1순위 강화 및 재당첨 제한 강화 등으로 청약 성적에 영향을 미치던 시기이기도 했습니다. 당시 부산의 경우 해운대구, 연제구, 동래구, 남구, 수영구 총 5개 구가 조정대상지역이었기 때문에 명장 이편한세상의 청약도 이를 피해 갈 수 없었습니다. 하지만 평균 경쟁률 67대 1로 모든 주택형이 1순위 마감되었습니다. 이것도 몇백대 1의 경쟁률을 기록하던 11ㆍ3 대책 이전에 청약 현장들에 비하면 낮은 수준이니 11ㆍ3대책의 영향을 받았다고 할 수 있겠지만, 그런데 높은 경쟁률로 청약 마감이 되었으니 명장 이편한세상이 청약받을 시 얼마만큼이나 이점이 있는 현장이었는지 가늠할 수 있습니다. 한편, 당시에 11ㆍ3 대책의 1순위 강화 요건을 잘못 이해했거나 간과하신 분들의 청약 당첨 중 일부가 부적격 세대로 취소되면서 시장에 나온 건들이 있었습니다. 그때 이 부적격 세대분을 부여잡으신 분들이 진정한 승리자가 아닐까 싶습니다.

그리고 실제로 11ㆍ3 대책의 영향을 받아 청약 마감을 시키지 못하고 선착순 동호 지정의 순으로 넘어간 단지들도 당시 꽤 많았습니다. 그런 의미에서 청약 마감을 무난히 기록한 이편한세상 동래명장의 경우는 당시나 지금에나 매수 고려하시기에 매력적인 단지라고 리스트에 올려두셔도 괜찮겠습니다.

 

 

고점 대비 매매 시세

분양가를 확인했으니, 이번엔 고점 대비 현재 시세를 확인해 보겠습니다.

 

※지금 '23년 상반기는 시기상 어느 지역 어느 단지라도 매매가가 고점 대비 하락했을 가능성이 높습니다. 그 때문에 분양가 및 현재까지의 하락률, 주변 시세 등을 함께 참고하시면서 글을 읽어보시길 권장합니다.※

 

전용 76.33㎡ 타입의 현재 호가 범위는 최저 5억5,000만원부터 최고 6억6,000만원까지 형성되어 있습니다. '22년 1월 6억7,500만원으로 최고점을 찍은 이후 '22년 6월까지는 6억원대 가격을 유지하고 있었지만, '22년 하반기엔 거래가 없었습니다. '23년 1, 2월 들어서 거래된 금액이 4억 후반대부터 5억 초ㆍ중반대까지 입니다. 1, 2월 거래된 총 6건의 산술평균 금액에 거의 부합하는 5억1,000만원을 현재 실거래가 수준으로 보았을 때, 최고가 대비 25%가량 하락한 금액에 거래되고 있는 모습입니다.

 

전용 84.98㎡ B타입의 현재 호가 범위는 최저 5억5,000만원부터 최고 7억7,000만원까지 매물이 올라와 있습니다. '21년 8월 실거래가 최고금액 8억원을 기록한 이후 거래가 한동안 없다가 '22년 3월 7억대 매물이 마지막, '22년 10월 6억대 매물이 마지막, '23년에는 4억 후반대부터 5억 중반대까지 실거래가 되었습니다. '23년 1, 2월에 발생한 거래의 산술평균값에 가까운 5억3,000만원을 현 실거래가 수준으로 본다면 최고가 대비 34%가량 하락한 금액에 거래되고 있습니다.

 

고점 대비 전세 시세

먼저 전용 76.33㎡ B타입의 전세 호가는 현재 2억8,000만원으로 나와 있습니다. 해당 타입은 '20년도 10월부터 4억원의 매물이 소화되기 시작했으며, '21년 1월 전세 실거래가 최고금액 4억2,000만원을 기록하며 이 가격수준을 '22년 4~5월까지 유지했습니다. ('22년 10월의 갱신거래 제외) 이후 '22년 하반기에는 4억원대 전세 거래는 없었으며, '22년 8월까지 3억 7,500만원 정도 선으로 유지했습니다만 '22년 12월 2억5,000만원이라는 다소 하락한 금액에 거래가 되기도 했습니다. '23년도의 실거래는 없었으며, 현재 호가 2억8,000만원도 단 1건밖에 되지 않아 표본이 부실한 상황입니다. 그렇지만 실거래가와 크게 벗어나지 않는 전세 호가의 특성상, 현재 시장 상황에 맞춰 나온 매물로 추측됩니다. 현 가격수준을 2억8,000만원으로 봤을 때, 최고가 대비 약 33%가량 하락한 금액에 거래되고 있습니다.

 

전용 84.98㎡ B타입의 전세 호가는 2억9,000만원에서 3억6,000만원까지 나와 있습니다. 호가 범위가 그다지 크지 않은 전형적인 전세 매물 호가의 현황입니다. 전세 실거래 최고가는 5억원으로 '20년도 10월에도, '21년 8월 및 10월에도 같은 가격에 거래된 적이 있습니다. 하지만 이후 가격이 점차 하락해 '22년 5월이 4억원대 매물 거래의 마지막이 되었고, '22년 하반기는 2억원대 후반에서 3억원대 중반까지 거래되었습니다. 현재 호가 범위와 비슷한 수준이네요. '23년도에 거래된 실거래가는 종전계약의 갱신계약인 4억5,000만원짜리 계약을 제외하고 나머지 거래된 금액들의 산술평균 수준인 3억2,000만원 정도선으로 볼 수 있겠으며, 이는 현재 나와 있는 매물들의 평균에 가까운 금액이라 3억2,000만원을 현 가격수준으로 볼 수 있습니다. 실거래가 최고 금액 대비 36% 정도 하락한 금액에 거래되고 있는 상황입니다.

 

 

경매 물건 현황

명장 이편한세상의 경매사건은 준공 이후 단 한 건도 없다가 최근 '22년 12월 매각기일이 잡힌 사건 한 건이 취하되었던 적이 있습니다. 그리고 이후 전용 76.22㎡ 타입이 한건 나왔습니다. 해당 사건의 1차 입찰 기일이었던 '23년 2월 9일의 최저매각가격은 698,000,000원인데 유찰되었으며 2차 입찰기일이 '23년 3월 16일이었습니다. 2차의 최저매각가격은 558,400,000원입니다. 해당 타입의 실거래가가 '21년도에 6억원대 중후반을 기록했다가 '23년 2월에 5억으로 크게 내려간 가격에 매매 실거래가 한 건 있었습니다. 이에 2차에서 쉽게 낙찰될 것 같지 않다고 예상하였는데 역시나 유찰되었습니다.

이에 따라 3차의 최저매각가격은 446,720,000원이기에 분명 경매에 참여하시는 분들이 있지 않을까 싶습니다. 특별히 물리적인 부분을 걱정할 것 없는 신축에 권리관계도 그리 복잡하지 않은 물건인데 최근 거래된 실거래가 최저금액보다 낮은 금액에 낙찰받을 수 있는 상황이기 때문입니다. 그리고 이 경매 사건의 결과에 따라서 향후 매매 시세 및 전세 시세에도 영향을 미칠 중요한 건으로 보입니다.